El modelo de Airbnb en la Ciudad de México ha dejado atrás la economía colaborativa con la que surgió para convertirse en una actividad inmobiliaria profesionalizada, de acuerdo con expertos; entre el 2019 y el 2024, la oferta de casas y departamentos completos pasó de 9,193 a 17,430 unidades, mientras crecieron los propietarios con múltiples inmuebles, empresas de administración, operadores, intermediarios e inversionistas.
En la Ciudad de México, esta transformación también modificó la oferta de alojamiento temporal y su relación con el mercado de vivienda, de acuerdo con el libro "Airbnbificación en la Ciudad de México: Transformación del mercado de alquiler", presentado en el Instituto de Geografía de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM).
Con base en datos extraídos de fuentes como Inside Airbnb, el libro expone que, entre el 2019 y el 2024, la oferta de departamentos y casas completas en Airbnb ubicadas en la capital del país prácticamente se duplicó, al pasar de 9,193 a 17,430 unidades.
En contraste, las habitaciones privadas disminuyeron, lo que refleja el cambio respecto del modelo original de compartir una vivienda. José Gasca Zamora, director del Programa Universitario de Estudios sobre la Ciudad, explicó que la transformación no depende de que la plataforma sea propietaria de los inmuebles.
"Airbnb no necesita poseer los activos de los que obtiene beneficios, su posición privilegiada deriva de controlar la infraestructura digital. Más que una simple economía de compartir, estamos ante una modalidad en la que se acumulan rentas inmobiliarias", afirmó en conferencia.
Los datos del libro muestran una mayor participación de actores con capacidad para administrar varios inmuebles. En el 2019, los anfitriones que gestionaban múltiples espacios completos representaban 37.1% del mercado. Para el 2024, su participación aumentó a 55.2 por ciento.
En contraste, los anfitriones unitarios, aquellos con una sola propiedad, redujeron su presencia de 49.2% en el 2020 a 32.2% en el 2024.
La concentración también avanzó entre los ofertantes: en el 2020, 2.4% de los anfitriones concentraba 16.5% de los inmuebles. Cuatro años después, 6% de los ofertantes acumuló 38.1% de la oferta total, equivalente a casi cuatro de cada 10 alojamientos.
Una de las principales innovaciones de la plataforma consistió en incorporar la promesa de una experiencia urbana. Desde sus orígenes, Airbnb estuvo asociado con la posibilidad de "vivir como un local".
"Se ofrece un barrio, una atmósfera, el descubrimiento de la vida cotidiana. Sin embargo, la expansión de este modelo puede dificultar precisamente que los habitantes locales continúen viviendo en esos territorios", explicó Gasca Zamora.
Al respecto, Cecilia Caracheo Miguel, coordinadora de la Licenciatura de Urbanismo en la UNAM, destacó que Airbnb no solo modificó la forma de hospedarse, sino también los mercados locales de vivienda.
"En el libro se demuestra que la oferta se agrupa en zonas con mayor infraestructura. Esta concentración no es neutral y tiende a reproducir desigualdades urbanas, mientras que los beneficios se concentran en pocas personas o empresas propietarias y administradoras", declaró.
El libro documenta que, después de la pandemia, entre el 2022 y el 2023, la plataforma alcanzó una expansión superior a la registrada a inicios del 2019. En algunos corredores de la Ciudad de México, más de 60% del parque habitacional existente se integró a este modelo de negocio de arrendamiento.
Los autores Alejandra Garrido Rodríguez y Manuel Suárez Lastra describen este proceso como una "fase invasiva" de Airbnb.
"En algunos casos hay territorios donde más del 60% de su parque habitacional existente se encuentra inserto en la plataforma, por lo que se puede decir que ha comenzado una fase invasiva de la plataforma", sostienen.
Los autores agregaron que el crecimiento de la plataforma "ha anexado a nuevos territorios a esta lógica de alquiler temporal reconfigurando la dinámica territorial".
Para los autores del estudio, el debate regulatorio debe superar la discusión sobre el control turístico y enfocarse en una perspectiva de justicia socioterritorial.
"Mientras las plataformas apelan a la libertad económica, los gobiernos locales deben asegurar el derecho a la ciudad mediante políticas públicas redistributivas que prioricen el uso habitacional del suelo frente al uso turístico", advierte la autora Adriana Enríquez Montoya.
Entre las medidas necesarias destacan:
Reducciones de impuestos y facilidades a los propietarios de inmuebles en alquiler residencial tradicional.
Garantizar la seguridad jurídica de estos arrendadores.
Delimitar "zonas tensionadas" donde se prohíba la incorporación de nuevas viviendas a plataformas.
Multas a quienes violen el uso de suelo habitacional.